Am 1. Mai 2013 traten Neuregelungen im Mietrecht in Kraft.

Mietminderung: Im Rahmen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme darf der Mieter in den ersten 3 Monaten die Miete nunmehr nicht mehr kürzen. Er muss die Modernisierung dulden. Dies gilt nicht bei Reparaturen und Instandhaltungen.

Modernisierung/Mieterhöhung: Der Vermieter kann 11 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen, wenn er eine energetische Modernisierung durchführt, die tatsächlich auch hilft, Endenergie, also letztlich Heizkosten, einzusparen. Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nicht mehr detailliert vorrechnen, welche Einsparungsmöglichkeiten sich für den Mieter eröffnen. Der Vermieter kann sich auf sogenannte anerkannte Pauschalwerte berufen. Die Mieter müssen geplante Modernisierungen dulden. Nur wenn sie sich auf Härtegründe berufen können, findet eine Interessensabwägung statt. Die Mieter müssen spätestens 1 Monat nach Erhalt der Modernisierungsgründe sich auf eventuelle Härtegründe berufen. Jedoch greift das Argument, die Mieterhöhung nicht bezahlen zu können, nicht um eine Modernisierung zu stoppen. Finanzielle Härten werden erst bei der Mieterhöhung selbst, nicht im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung abgewogen.

Contracting: Erstmals gesetzlich geregelt wird die Möglichkeit der Umstellung von der klassischen Energieversorgung durch den Vermieter auf Wärmelieferungen durch Dritte (Wärmelieferant). Es wird bestimmt, dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen dürfen.

Vergleichsmiete: Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt künftig neben der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle.

Kappungsgrenze: In Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder gar Wohnungsnot kann die sogenannte Kappungsgrenze von derzeit 20 % auf 15 % gesenkt werden. Das bedeutet, auf den Weg hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der Durchschnittswerte am Wohnort, darf die Miete innerhalb von 3 Jahren bei entsprechender rechtlicher Umsetzung dann nur noch um 15 % steigen. In Thüringen ist derzeit eine solche Verordnung noch nicht in Sicht.

Fristlose Kündigung: Nunmehr kann der Vermieter auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution bzw. die vereinbarten Kautionsraten nicht zahlt.

Kündigungsschutz: Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt auch wenn ein Mehrfamilienhaus von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wurde und die jeweiligen Gesellschafter an den Wohnungen Eigenbedarf geltend machen nunmehr 3 Jahre.

Räumung: Nunmehr kann der Vermieter bei einem Streit in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen, Mietrückstände und Mietminderungen per einstweiliger Verfügung erwirken, dass der Mieter eine Sicherheit für Mietzahlungen leistet. Zahlt diese der Mieter nicht, kann das Gericht die Räumung per einstweiliger Verfügung anordnen.

Schnellere Räumung: Die bis dato in der Praxis verbreitete sogenannte Berliner Räumung wird nunmehr gesetzlich verankert. Danach beschränkt sich die Wohnungsräumung darauf, den Mieter aus der Wohnung zu setzen. Dies ist für den Vermieter günstiger, da er nicht mehr den Transport und die Einlagerung der sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände vorfinanzieren muss. Jedoch haftet er für die ihm hinterlassenen Gegenstände, wenn er grob fahrlässig oder vorsätzlich handelt.

Holger von der Wehd
Haus & Grund Sonneberg e.V.

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